Inmuebles comerciales: tendencias a futuro

Desde la Dirección de Consultoría Inmobiliaria de Castro Cranwell & Weiss analizan las principales tendencias y su impacto en las propiedades comerciales.

El 2020 ha sido, tal vez, el año más complejo, desafiante e incierto que se ha vivido a nivel mundial en este nuevo milenio. Uno de los sectores que más sufrieron el impacto de los meses de crisis ha sido el inmobiliario. Hoy que, poco a poco, el escenario comienza a tomar una dimensión más optimista a medida que las sociedades aprendemos a convivir con la pandemia y se empieza a vislumbrar la salida a través de la vacunación masiva, surgen nuevos interrogantes sobre lo que se viene en el mercado.

Los inmuebles comerciales, especialmente en los segmentos de oficinas y locales, han sufrido grandes cambios y presentan a futuro escenarios de alta incertidumbre. El uso de las oficinas se está redefiniendo, ya que muchas empresas han implementado exitosamente esquemas de trabajo remotos que probablemente se mantendrán a largo plazo, reduciendo el uso de metros cuadrados de oficina. En cuanto a los locales comerciales, las cuarentenas obligaron a los consumidores a realizar un alto porcentaje de sus compras por canales digitales, lo que impacta de forma directa los ingresos y las rentabilidades de los comercios a la calle.

Luis Gómez Centurión, director de Consultoría Inmobiliaria de Castro Cranwell & Weiss cuenta que el sector de oficinas, dependiendo de la zona, ha tenido un aumento en la vacancia de un 10% a un 30%, con valores de renta promedio entre USD 26 y USD 30 el metro cuadrado para oficinas AAA. Además, la devaluación ha impactado fuerte en estos contratos, ya que son en dólar oficial y la brecha cambiaria, que alcanza el 100%, impacta directamente en la rentabilidad y la lleva a la mitad. “Estimamos que, cuando volvamos a la normalidad, las vacancias van a estar por encima del 27%, siendo mayores que en el año 2002, especialmente en los edificios antiguos y con bajos grados de modernización”, analiza Gómez Centurión.

Muchas de estas nuevas tendencias, señala, llegaron para quedarse, mientras que en otros casos sus impactos son coyunturales y comenzarán a normalizarse cuando se visualice el fin de la pandemia. Por el momento, aunque el mercado inmobiliario está expectante sobre cómo se desenvuelven los escenarios futuros, los especialistas en el sector identifican tres situaciones actuales que serán recurrentes en el mediano plazo, según explica el director de Consultoría Inmobiliaria de Castro Cranwell & Weiss.

En primer lugar, Luis Gómez Centurión habla de los cambios en la toma de decisiones: “Dado el momento de profunda incertidumbre en que se encuentra el sector, la toma de decisiones será naturalmente más conservadora y analizada al más mínimo detalle. No es momento de cometer errores o apostar a proyectos sin hacer un análisis meticuloso. Antes de iniciar un proyecto o realizar una inversión, tanto desarrolladores como inversionistas deberán apoyarse en estudios de mercado y tendencia sólidos que les permitan entender la demanda, conocer a sus competidores y definir esquemas de precios competitivos. ¿Quién nos asegura que seguirán funcionando las fórmulas que utilizamos en el pasado e hicieron que nuestros proyectos sean exitosos?”, dice Gómez Centurión, quien apunta que a su vez, estos estudios deben complementarse con un ejercicio de evaluación de escenarios, riesgos e impacto: “No debería haber un proyecto inmobiliario en este momento sin un plan inicial que contemple escenarios disímiles y ambiguos, posibles impactos y riesgos, y un plan de mitigación que establezca una hoja de ruta clara”.

Por otra parte, el especialista se refiere a la eficiencia en el manejo de activos inmobiliarios y señala que en los próximos meses los grandes tenedores de activos inmobiliarios -tanto en alquiler como en propiedad- se enfocarán en gestionar sus portafolios de inmuebles apuntando a lograr ahorros y eficiencias y acompañar el crecimiento del negocio. Algunos grupos empresarios, sostiene, ya están trabajando junto a las empresas de servicios inmobiliarios en la realización de proyectos para analizar y gestionar sus portafolios de inmuebles. En este punto es importante conocer cada uno de los inmuebles, sus características edilicias, posibles usos, situación legal y tributaria, rentabilidades históricas, precio de mercado y potencial para así identificar oportunidades de eficiencia en su manejo y definir una hoja de ruta que permita gestionarlos.

“En la actualidad, dadas las nuevas tendencias de teletrabajo y distanciamiento social, la mayoría de las empresas están evaluando la necesidad y disponibilidad de metros cuadrados de oficina. Es importante que aquellas empresas que decidan mudarse a espacios más reducidos tengan en cuenta los nuevos esquemas que ofrece el mercado, como las oficinas 100% instaladas, que permiten a la empresa mudarse a un nuevo espacio de trabajo que ya está adecuado desde el punto de vista de mobiliario y de equipos e infraestructura, generando así ahorros representativos para el nuevo usuario”, afirma.

Por último, habla de la situación de largas vacancias para oficinas y locales comerciales. “Sabemos que ciertos segmentos de oficinas y de locales comerciales se enfrentarán con un escenario de altas vacancias en los próximos años. Para que lo inmuebles se mantengan ocupados, el foco de los propietarios será retener a los inquilinos estableciendo condiciones favorables para estos últimos.

Sin embargo, los propietarios de inmuebles con vacancia o con un panorama incierto sobre su futuro serán los que enfrentarán los mayores desafíos”. Para ellos, señala el especialista de Castro Cranwell & Weiss, la opción más conveniente es realizar una evaluación de viabilidad de transformación de sus activos inmobiliarios: ¿Qué tal si un edificio de oficinas tipo B ubicado en la zona del microcentro pudiera convertirse en un negocio de vivienda, alquileres temporales u hotelería?. La pregunta sólo puede responderse realizando un estudio detallado del activo inmobiliario que permita entender qué tipo de usos se le puede dar al inmueble, cómo recibiría el mercado este tipo de activo, en qué tipo de gastos e inversiones se debería incurrir para poder ejecutarlo, sus tiempos de implementación y riesgos asociados. Un proyecto de transformación de activos inmobiliarios, concluye Gómez Centurión, puede ampliar la visión que tenga un propietario sobre sus inmuebles, y darle un marco en el que pueda establecer escenarios futuros y posibles planes de contingencia.